Vad är tomträtt?

I Sverige finns det cirka 40 000 tomträtter. Tomträtt är en upplåtelseform som innebär att du äger ditt hus men inte marken som huset ligger på. Du äger din byggnad och dina anläggningar men du hyr marken av kommunen (eller i vissa av staten). Den årliga hyran du betalar för marken kallas tomträttsavgäld. Småhus, bostadsrätter och industrier kan alla ligga på mark som är upplåten med tomträtt.

Det finns fem tillfällen då du som är eller ska bli tomträttshavare behöver vara extra uppmärksam:

Vid dessa tillfällen bör du som tomträttshavare eller blivande tomträttshavare kontakta en jurist eller en konsult inom markupplåtelser och tomträtt för att få rätt hjälp och vägledning. Här nedanför hittar du mer information om de olika momenten.

Att köpa en tomträtt

När du ska köpa hus är det viktigt att undersöka om fastigheten är upplåten med tomträtt. Det är vanligt att den som köper en tomträtt inte förstår innebörden i att bli tomträttshavare. Eftersom det inte är någon större skillnad i pris mellan en vanlig fastighet och en fastighet upplåten med tomträtt kommer det ofta som en trist överraskning efter köpet. Du som planerar att köpa en tomträtt måste ha svar på följande frågor:

Hur stor är den årliga avgälden (markhyran)?
Har jag råd att betala både avgäld och ränta på eventuellt lån?
När kommer avgälden att höjas nästa gång?
Tillåter kommunen friköp av tomträtten?
Vad är friköpspriset och vad ingår i det?

Avgäldsreglering

Med jämna mellanrum omförhandlas hyran för marken – tomträttsavgälden. I vanliga fall sker detta med 10 eller 20 års mellanrum. Bakgrunden till att kommunen får höja avgälden är att kommunen har rätt tillgodoräkna sig markens värdeökning.

Det finns bestämda regler kring hur höjningen av avgälden ska gå till. Tomtens markvärde ska multipliceras med en så kallad avgäldsränta. Då det är svårt för kommunen att värdera varje enskild tomträttsfastighet baser kommunernas modeller för avgälder baseras istället på tomträttens marktaxeringsvärde. Avgäldsräntan följer det allmänna ränteläget och styrs av rättspraxis.

Eftersom avgälden bara kan regleras med 10 eller 20 års mellanrum hinner ofta taxeringsvärdet stiga rejält mellan avgäldsregleringarna. Under de senaste årtiondena har fastighetspriserna och därmed taxeringsvärdena stigit rejält och därmed kan kommunens förslag uppfattas som extrem.

Chockhöjningarna av avgälderna är en konsekvens av de kraftigt ökade fastighetspriserna. Avgälden är avdragsgill och kan dras av som en ränteavgift i deklarationen.

Friköp av tomträtt

När en tomträttshavare vill köpa loss sin tomt kallas det för friköp. Anmälan om friköp måste göras hos kommunen i god tid.

Friköpspriset ska motsvara marknadspris men beräknas i de flesta fall utifrån en subventionerad kommunal modell. Kommunernas modeller för friköpspris baseras i regel på taxeringsvärdet för marken med avdrag för den typ av anläggningar som tomträttshavaren själv anlagt. När tomträttens ändamål är industri eller flerbostadshus är det vanligt att kommunen beställer en extern värdering.

Du som friköper din tomträtt är skyldig att ansöka om ”dödning” av tomträtten samt om lagfart hos Lantmäteriet.

Nyupplåtelse

När tomträtten bildas, det vill säga när tomträttsavtalet tecknas mellan kommunen och dig som blivande tomträttshavare, sätts de grundläggande villkor som tomträtten för all framtid behöver förhålla sig till. Den första avgäldsnivån kommer ligga till grund för hur alla framtida avgäldsregleringar kommer bli.

Tomträttshavaren får bara använda marken till de ändamål som anges i avtalet. När du säljer tomträtten i framtiden är det samma tomträttsavtal som gäller. Det är därför viktigt att tomträttsavtalet blir rätt från början.

Uppsägning

För dig som tomträttshavare är det omöjligt att säga upp tomträttsavtalet. Tomträtten gäller tills vidare och det enda sättet att komma ur avtalet är att sälja sin tomträtt. Vid avtalstidens slut kan däremot kommunen säga upp tomträtten. Kanske har kommunen nya planer på vägar eller bostadsområden och behöver ”ha tillbaka” marken.

Reglerna om hur uppsägning ska ske är strikta och kräver noggrann planering från kommunens sida. En tomträttshavare som blir uppsagd behöver omedelbart ta juridisk hjälp.